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房地产公司跟设计院合作全流程(看完就知道该怎么做了)

2019-07-08来源:五服茶馆











第一步骤:初步调查阶段(时间:双方协商)

成立专项设计组,踏堪现场,与业主进行工作会议,讨论

  • 项目分期

  • 建筑物构件间界限

  • 视野

  • 建筑场地入口

  • 道路及路面

  • 建筑场地环境


第二步骤:概念规划设计阶段(时间:双方协商)

专项设计组依据业主《设计任务书》内容进行工作,阶段成果除业主要求外尚包括:

  • -总平面规划构思图

  • -分期规划

  • -基地规划/底层规划

  • -总图/首层平面图

  • -基地及建筑物基本数据

  • -建筑物剖面图

  • -总平面交通组织分析构思图

  • 总平面景观分析构思图

  • 城市轮廓分析构思图

  • 各组团的建筑概念设计

  • 各单体平面构思图

  • 工作模型(自制)

  • -各建筑组团面积分配表

  • -可供选择的总体规划草图


第三步骤:方案设计阶段(时间:双方协商)

专项设计组与业主讨论方案设计。阶段成果包括:

  • 总平面规划图

  • 总平面交通组织分析图

  • -总平面景观分析图

  • 城市轮廓分析图

  • -各建筑组团单体平面图

  • -地下室车库平面图

  • 透视草图

  • 工作模型


根据上述设计图,设计院将与业主进行充分讨论,在得到业主对方案的书面意见和书面批准的基础上,将准备进行方案深化设计,提供政府规划部门批准,我们建议在此阶段对方案设计进行充分的讨论,使方案构思与深度达到业主的要求。


第四步骤:方案报建文本的制作阶段(时间:双方协商)

设计组通过对方案的修改以落实业主的要求,完成方案的最后文本。阶段成果包括:

  • 方案设计说明书

  • 经济技术指标

  • 总平面图

  • 总平面交通组织分析图

  • 总平面消防分析图

  • 总平面环境分析图

  • 地下车库平面图

  • 一层平面图

  • 二层平面图

  • 建筑组团主要立面图

  • 建筑组团主要剖面图

  • 整个小区建筑鸟瞰图(彩色、一张、A1号)

  • 建筑透视图(彩色、二张、A1号)

  • 关键设计区域放大立面图

  • 区域细部分析图

方案文本得到当地规划部门批准,并收到政府各职能部门对该项目的审查意见书后,开始初步设计阶段的启动工作


第五步骤:初步设计阶段(时间:双方协商)

在本阶段前,业主需提供以下资料:

·市规划局关于建筑方案审查意见书。

·市消防局关于建筑方案审查意见书。

·市人防办关于建筑方案人防设施的意见征询单。

·市环保局关于建筑方案审查意见书。

·本场地水、电、路现状图。

·业主对方案修改的进一步意见。



本阶段分三个步骤进行。


1.内部启动与对外交流阶段

进一步确定项目设计组人员,落实初步设计进度表。进行内部修改讨论会,形成一个修改意见书,与业主进行以下的沟通:

结合政府职能部门的审批意见,听取业主的修改意见,了解业主对该项目深一步的开发构想。

听取中介策划公司的修改意见。

经过上述两个会议后,请业主提供明确的修改意见书。


2.深化设计阶段

根据书面修改意见书和人防征询单,进行深化设计工作。此阶段要完成以下设计工作中的控制要点和辅助工作。

进行住宅平面深化设计讨论,与业主将进行房间家具布置;厨房、卫生间平面设置;阳台的形式;空调位置和电气照明电路设计等讨论会,形成书面设计依据。

进行结构选型的讨论会:

结构专业根据方案特点,进行优化设计,进行结构方案比较,确定计算原则,经过经济比较后,最终提供结构选型报告,交于业主讨论。

地基处理方法及基础形成选型讨论会:

结构设计人员提出地基处理方法及基础选型方案后,公司组成结构专业技术负责人进行讨论,讨论结果交于业主,经业主出面,组成业主、设计、地质勘察部门和当地有关方面的专家共同开会,确定本工程的地基处理方案及基础形成,形成会议纪要,为工程提前开工打好基础工作。

④对新技术、新材料的使用作出书面可行性报告。

进行给排水专业设计方案的讨论会:

确定水费的计费方法,确定室外给水设计、室外排水设计、室内给水、

排水设计等设计系统的讨论会,形成设计依据。

进行电气专业的设计讨论会:

确定电费的计费方法,进行供电设计、电力设计、照明设计和电话、电视、防盗对讲、闭路监控、火灾自动报警事故、广播、网络和自动抄表等系统设计工作的讨论会,形成设计依据。


此阶段业主需要积极参与,从各专业角度出发提出书面修改和确认工作,将一些设计不合理的地方进行反复调整,最终形成定案,为下步工作的开展做好

工作。


3.完成初步设计,提交设计成果阶段

根据第二步骤形成的各种设计依据,进行内部设计工作。最终完成符合国家制图深度要求的初步设计说明书及图纸。在初步设计阶段设计院要完成结构、给排水、电气、空调、消防、人防专业初步设计。


3.1  在本阶段前,业主需提供以下资料:

·市规划局关于建筑方案审查意见书。

·市消防局关于建筑方案审查意见书。

·市人防办关于建筑方案人防设施的意见征询单。

·市环保局关于建筑方案审查意见书。

·本场地地质勘察报告,包括场地地震安全性评价,设计地震动参数确定,人工地震波合成等。

·本场地水、电、路现状图。

·业主对方案修改的进一步意见。


3.2   在本阶段,设计公司所要做的工作:

·完成结构、给排水、电气、弱电、暖通、建筑、经济、消防、人防等专业的初步设计文件。

·报建文件的汇总与装订。

·协助业主完成初步设计报批。

第六步骤:施工图阶段(时间:双方商定)


1.在本阶段前,业主需提供以下资料:

·市规划局关于初步设计审查意见书。

·市消防局关于初步设计审查意见书。

·市人防办关于初步设计审查意见书。

·市环保局关于初步设计审查意见书。

(上述业主提供的资料以政府批准为准。)


2.在本阶段,设计院要完成全部设计内容的施工图设计:

①建筑

·体现原建筑方案的设计理念。

·总体布局合理,交通组织流畅,建筑平面布置更加合理,室内空间尺度符合功

能及心理要求规划、交通、消防、人防、通讯、法规要求。

·符合施工图设计文件编制深度规定。

·结合国际上的先进构造方法及当地的地方法规及有关部门要求,研究主要节点构造是否可行,材料选择是否适宜,施工的可实施性及造价控制。

·满足各专业提出的各项要求。

②结构

设计符合规定及建筑机电专业要求,确保结构安全,提供不少于两个结构方案,邀请业主参加方案讨论会,确定方案。尽量做到结构优化,构造合理,节省投资。

③给排水

·满足规划、消防及人防部门的要求。

·满足市政管网的给水、排水、雨水接口情况及水压情况。

·给水、排水、雨水、空调凝结及消防各系统合理。

·符合规范、法规、标准。

·合理运用新技术、新材料,设备选型适用、经济。

④电气

·高低压变配电系统及干线系统、主要设备选型合理。

·变压器,发电机容量的选择合理。

·应急电源选型合理。

·高低压变配电室及电气竖井设置合理。

·高低压配电系统的接地方式安全可靠。

·低压配电系统电击措施完善。

·火灾自动报警系统的设置符合规范。

⑤空调

·满足建筑室内使用要求;符合规范法规标准,理解表达全面,各系统的布置设计合理。

·各系统所选用的材料、设备和安装经济简便,施工切实可行。

·各系统中的风机房、空调机房合理经济,各种机房内设备布置及流程合理,管线配合无冲突。

·防排烟系统中各种阀门的设置、控制满足消防要求。

·对设计中的相关进风、排风、排烟、防烟、空调、风系统及水系统的合理性和可行性进行优化。

·若设计中采用新技术、新设备,对设备选型的可靠性和经济性进行验证。

⑥人防

·满足人防征询单要求及规范要求。

·满足平战结合要求。

·满足建筑造型及空间视觉要求(地面各类出口)。

施工图设计阶段,设计院除完成单体设计之外,尚负责完成用地红线范围内的总图设计、综合管线设计,但不包括各楼宇的室内二次装修设计、环境设计、幕墙等专业公司设计。



四、工程设计工作的控制要点及工作成果

1、初步设计阶段

在当地规划局、消防局、人防办和环保局对方案审查通过的前提下,业主对方案审查批准的条件下,设计院在初步设计阶段完成以下设计工作中的控制要点和工作成果:


①结构专业

·结构选型:结构专业根据方案特点,进行结构方案比较,确定计算原则,进行经济比较,并召集业主、设计人员和专家共同开会协商,确定结构选型,最终提供结构选型报告。

·地基处理方法及基础形式选型:结构设计人员提出地基处理方法及基础选型方案后,设计公司组织结构专业技术负责人进行讨论,讨论结果交于业主,经业主出面,组成业主、设计、地质勘探部门和有关地基处理及基础形式方面的专家共同开会,确定本工程的地基处理方案及基础形式,形成会议纪要。

·对新技术、新材料的使用作出书面可行性报告。

·最终完成满足国家规范要求的结构专业初步设计的文字说明工作和绘图工作,计算书经校审后保存归档。


②给排水专业

·室外给水设计

确定供水干管的位置、方向和管径,确定用水量,确定给水系统(生活和消防系统)的划分及分区分压供水方案,确定冷却循环水系统的方案。用水量计算应包括园林绿化的用水量。

·室外排水设计:确定污水和雨水的排放系统。

·室内给水排水设计

a、给水

确定给水系统分区供水的方案,计算水箱和水池的容量,水箱高度,确定管道的材料,进行设备选型。对消火栓、自动喷淋和水幕等系统,确定其设计原则,依据计算标准,确定系统组成内容和控制方式,进行主要设备的选型。协助专业公司进行气体灭火系统的设计工作。

b、热水

确定热水的供应方式,确定用水量、水温、小时变化系数、用水时间、最大(小)时用水量和耗热量进行设备、管材的选型。

c、排水

确定屋面雨水的排水系统,确认计算采用的降雨强度和重视期,进行雨水管材的选型。通过以上工作,给排水专业提交计算书归档,提交符合国家制图深度要求的初步设计说明和图纸。


③电气专业

·供电设计

确定用电负荷的等级、供电回路及设备用电、电源的容量和型号,进行变配电站的数量和容量的计算,确定其位置及布置方式。

与给排水、暖通专业协商,确认各专业主要设备运行信号及操作电源装置,满足设备控制方式,满足防火设计。

确定防雷与接地的设计方案。

·电力设计

确定导线、电缆的材质和型号,选择其敷设方式。确定配电箱等配电设备的安装方式。

·提供特殊照明负荷的用电量。

·照明设计

确定照明电源、电压、容量、照度标准及配电系统形式;进行光源及灯具的选择,确认装饰灯具,应急照明障碍灯及特种照明的装设及其控制方式。

·其余系统的设计

进行电话、电视、防盗对讲、闭路监控、火灾自动报警事故广播和三表自动抄表等系统的设计工作。

通过以上工作,电气专业最终提交计算书归档,提供符合国家制图深度标准的初步设计说明书及图纸。


④暖通专业

·通风 、空调、制冷

a、根据国家规范,确定房间冬、夏季温度、相对湿度、空气洁净度、新风量、噪声标准及通风换气量等。

b、通过计算确定空调冷、热负荷量。

c、确定通风、空调系统的形式及区域划分,空气处理或净化方式,气流组织及控制方法。

d、确定空调系统冷源及冷煤;冷冻水、冷却水参数、系统形式和控制方法。

选用风管和管道的材料及保温材料。

e、对空调通风系统方案的合理性做专题论证会。

·防烟、排烟

确定防烟及排烟的各个系统。对防烟楼梯及其前室、消防电梯前室或合用前室、走道和中庭进行合理的防烟系统设计,提出最经济的方案。根据建筑材料,根据防火分区合理地安排地下室的排烟系统,统筹设计各类风口、阀门启闭的控制程序及防烟、排烟系统与平时通风系统的联系。提供电气专业消防控制所需的资料。

经过以上工作,暖通专业最终提交一份计算书归档,提供一份符合国家制图深度要求的初步设计说明书及图纸。

·人防设计

根据建筑材料和人防办人防征询单,设计院建筑专业做人防初步设计工作,组织其他专业完成各自的人防初步设计工作,并负责人防与非人防工程之间的协调工作,最终完成符合国家制图深度要求的初步设计说明书及图纸。



2、施工图阶段

·初步设计与施工图衔接阶段

根据当地各有关政府职能部门对初步设计的审查意见书,对初步设计进行有关法规方面的调整,在征得业主同意的情况下,进行施工图设计。

此阶段要继续贯彻设计意图,各专业进行深化、落实的设计工作。

·辅助专项设计阶段

在施工图设计阶段中,设计院应分批、分阶段与业主及相关专业咨询公司展开

交流与沟通。

·日常施工图实施阶段

a、完成施工图阶段的人防与非人防工程的协调工作,完善施工图阶段各专业之间的协调工作。

b、落实建筑物定性,进行人防、消防专题设计。

c、建立完整的施工图操作管理体系。建立定期与非定期例会相结合的方法,及时解决施工图设计中出现的问题。

·对外联系与沟通

对外联系一律采用书面文字加签名的形式。

·最终施工图设计成果

建筑、结构、给排水、通风、消防、电气和人防等施工图。

·工程进展配合工作

为满足工程提前开工的要求,在初步设计将业主提供基坑支护辅助工作。

在初步设计完成报批后,以初步设计的桩基图纸提供业主,做基础提前开工报建手续。



五、质量计划(见下表)

(一)初步设计及施工图设计总策划

(二)设计评审流程图

(三)设计验证流程图

(四)现场服务流程图


五、设计周期

工作成果:概念规划设计、修建性详规设计、单体方案至方案深化设计、初步设计、施工图设计及后期施工配合工作(包括:方案报建文本制作、配合方案审查通过、方案深化设计、初步设计、施工图报建蓝图及后期施工配合工作)工作。

概念规划设计文本                双方协商;

提交单体方案设计文本             双方协商;

提交方案报建文本               双方协商;

初步设计蓝图                    双方协商;

施工图设计文件                  双方协商;

备注:

土方开挖、基础施工图可根据设计的进展提前提交现场,利用时间差,节约施工交叉时间。



文章素材来源自网络

END



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