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全国首例!3月1日起,这个城市购房两天内可"无理由退房"!

2019-06-10来源:五服茶馆

经过6个多月公示之后,1月11日,东莞市住房和城乡建设局在其官网上正式对外发布了《关于推广使用《东莞市商品房认购书(范本)》的通知》。



《通知》中最受关注的一点是,买家在楼盘认购后,“两天内可无理由退定”。该规定将从今年3月1日起正式实施。东莞也是国内目前唯一出台“无理由退房”政策的城市。


东莞市住建局相关负责人介绍,在全国范围内有个别企业推出“无理由退房”,但实际操作时前提条件比较苛刻,退款时间也比较长,往往引起购房人投诉。认购书范本的使用将为购房者提供一个冷静期和缓冲期,避免非理性购房风险,以最大限度减少后续合同纠纷。


据悉,目前认购书范本采取的是开发商自愿使用的方式。


两天内可无理由退定


从3月1日起,在东莞签订认购书起的两天内想要解除认购书退定金主动权彻底回归到了购房者手中了。


1月11日,东莞市住房和城乡建设局发布了《关于推广使用《东莞市商品房认购书(范本)》的通知》。


根据《通知》,购房者在认购书签订之日起两个自然日内(不含签订当日)要求解除认购书退回定金,如双方尚未签署《商品房买卖合同》的,出售方应当退还。



也就是说,以后在东莞买房也可以像在网上购物时一样,在规定期限内可以提出“无理由解除认购书和退回定金”。截至目前,东莞是国内唯一一个正式出台“无理由退房”政策的城市。


那么,新规的实施将对楼市产生怎样的影响?


东莞合富研究院高级分析师李兴旺认为,本次新规对东莞楼市具有划时代意义,意在保护置业者消费权益,让市场回归理性,对东莞房地产的健康发展起积极作用。新政的出台,让楼盘信息更加透明化。为了避免置业者反悔,开发商前期销售工作会做得更充分,对比过往集中大型开盘,预计开发商今后更倾向于分流式开盘。目前东莞楼市已由卖方市场转变为买方市场。


规定了四种退定情况


值得注意的是,此次东莞认购书范本详细规定了四种退定情况:


1、购房者可在认购书签订之日起两个自然日内以书面形式提出解除认购书和退还定金,如双方尚未签署《商品房买卖合同》的,开发商应当解除认购书并退还定金。


2、购房者未在约定的期限内与开发商签订《商品房买卖合同》的,开发商有权解除认购书,购房者已支付的定金不予退还;开发商未在约定的期限内与购房者签订《商品房买卖合同》的,购房者有权解除认购书,开发商双倍返还购房者已支付的定金。(对签约期限作出补充约定的,从其约定。)


3、签订认购书时,开发商应向购房者出示并解释将来拟签订的《商品房买卖合同》(含正文和附件),两个自然日后,购房者不得以不了解合同内容为理由要求解除认购书。


4、开发商在购房者支付认购定金之日起至认购书解除之日止,将该商品房另行出卖给第三方的,开发商应当向购房者双倍返还定金。


同时,还规定,若存在开发商退还定金情形的,开发商应在购房者申请之日起20个工作日内退还定金。


东莞市住建局相关负责人介绍,在全国范围内有个别企业推出“无理由退房”,但实际操作中前提条件比较苛刻,退款时间也比较长,往往引起购房人投诉。


广州世联行资深市场研究员崔登科认为,对购房者有一个比较好的影响,购房者的权益提升得比较大。


拒绝霸王条款


另据南方日报消息,去年底,东莞市消委会调查了房地产交易领域涉及的合同、协议,发现有不少开发商在消费者购房时签订的《认购书》《商品房买卖合同》上设“陷阱”,设置一些免责或限制甚至剥夺消费者选择权的霸王条款。


依据调查情况,去年12月6日,东莞市消委会发出2018年第6号消费警示,提醒广大购房者,在签订购房合同时,对涉及条款有提出异议和说“不”的权利:


霸王条款一 排除买受人合同变更及解除权


条款:买卖双方商定,涉及该商品房或其所在楼宇、项目的规划、设计变更,如属于下列任一情形的,买受人同意不因此拒绝收楼或解除售房合同,出卖人也无需承担违约责任。


点评:该条款排除买受人合同变更及解除权,以及要求出卖人承担违约责任的权利。依据是《商品房销售管理办法》第二十四条规定:“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。”


买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。


房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。据此,房地产开发企业在规划变更后,有法定义务在期限内通知买受人,买受人有权利解除合同和退房,房地产开发企业不履行通知责任的则需承担买受人退房的违约责任。


霸王条款二 免除出卖人在广告宣传中应承担的责任


条款:买卖合同、本补充协议及其附件构成买卖双方完整的合意,并取代出卖人在销售广告、宣传资料和示范单位中对该商品房所作的任何口头或书面的宣传(包括但不限于广告宣传、销售人员陈述、说明、保证等)。买卖双方特此确认双方之间的权利义务以买卖合同、附件及补充协议约定为准。


点评:该条款涉嫌免除出卖人在广告宣传中应承担的责任。依据是:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”该条款约定出卖人不受其约束,涉嫌免除了出卖人的义务、排除购房人的权利。


来源:券商中国(ID:quanshangcn)、南方日报、每日经济新闻


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